最近刷手机总看到“楼市回暖”“政策大招”，但自己去中介问了问，老家县城的房价还是往下掉，济南的朋友说换房的人多了，但挑得特别细，非得层高3米、隔音好、带储物间才肯掏钱。不是不想买，是怕买了又亏，也怕买完房子变“老破小”。
国家统计局刚发的70城数据，新房比最高点跌了12.6%，二手房跌了21.3%。这不是瞎猜的数字，我截了图比对过好几回。算下来，二手房跌得比美日德当年还狠，差不多到底了。再往下跌，房东自己也扛不住——挂牌量已经松动了，北京上海广州深圳这二十个重点城市，二手房挂牌量比去年10月高点少了三到六个百分点。不是没人挂，是挂了卖不动，干脆撤了。
新开工面积比2021年少了四分之三。这个数字吓人，但仔细想也合理：地没人抢了，工地停工通知贴在围挡上，连钢筋厂都减产。以前是“抢地—盖楼—卖房—再抢地”，现在链条断在第一环。不是不想干，是干不了——钱不到位，银行卡住，政府也卡住供地节奏。
政策变了味儿。去年底北京突然把首付降到15%，还放开限购，不是偷偷摸摸改，是《求是》杂志直接点题说“房地产市场止跌回稳是当前关键任务”。这不像以前发个通知就完事，是定调子。之后大家盯着上海、深圳会不会跟，连我表姐这种从来不管政策的，都在群里问“上海是不是也要松？”
REITs最近火了，8只商业不动产基金发完，募资三百多亿。不是炒概念，是真有人拿商场、写字楼打包上市，靠收租还债。我看懂了一点：现在不看老板有没有信用，看楼能不能收租。万科、华润这些公司化债三千多亿，九成是境外债，说明人家早把最难啃的骨头先咽下去了。
“好房子”不再是个口号。济南几个新盘，样板间没贴金边，但地板厚、窗框双层、管道全藏进墙里，价格反而比周边旧盘贵一两千一平。中介说，这种房子一周能定三套，老式“高得房率、偷面积”的盘，挂半年没人问。
换房成了最大动力。我哥在济南卖了老破小，三天内签了新盘合同，因为政策允许“带押过户”，旧房不用先还清贷款，直接抵给新房开发商，省下二十万过桥费。这不是刺激买房，是让房子真转起来。
常住人口城镇化率67%，但户籍才不到一半。这意味着还有上亿人住在城里、没户口、不敢轻易买房；而另一拨人，早就不满足“有房住”，要的是“住得值”——地铁口、好学区、物业靠谱、隔音不漏声。
土地供应也学聪明了。去化周期超36个月的城市，基本不供地；库存少的城市，才放地。政府还收了一批滞销商品房，转成保障房。房企回款了，居民有房住了，两头都不硬扛。
GDP里房地产的拖累没了。2024年拖后腿-4.5%，2025年三季度反推了+0.8%。不是靠炒楼，是靠装修、家电、家政、旧改、物业这些活儿撑起来的。房子还是那个房子，但挣钱的方式变了。
区域差距越来越明显。深圳南山、上海前滩、杭州未来科技城的新盘，开盘即罄；但东北某三线市，中介说“挂一年，降价三次，买家还是问‘能再降吗’”。人口留不住，库存就压不死。
2026年大概率还是负增长。专家说销售和投资可能分别跌6%和8.5%。不是没政策，是政策要传到中介嘴上、传到购房者银行卡里、再传到工地塔吊上，得时间。
有些公司还没缓过来。新城控股账上减值快27%，金地也25%。不是所有房企都能活下来，但活下来的，已经不靠卖房数量吃饭了。
现在买房的人，不再问“几年能翻倍”，而是算“每月供多少，租出去能收多少，十年后还能不能出手”。房子从资产变成了用品，用得舒服，才值得花钱。
全年成交大概就八九亿平米，不会再回到十五亿的高峰。也不是崩盘，就是稳住了。
稳住就稳住了。
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